Tüketicilere konut edinmeleri amacıyla kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla kiralanması, mevcut kredilerin yeniden finansmanı, sahip olunan konutun ipoteği ile verilen tüketici kredileri ve konut inşası aşamasında verilen konut kredileri Konut Finansmanı Sistemi’ni teşkil eder.

Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı (refinansmanı) amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamında değerlendirilir.*

* 11.05.2006 tarihli T.B.M.M. Plan ve Bütçe Komisyonu metni baz alınarak hazırlanmıştır. 

Konut dışında ticari amaçlı kullanılabilecek meskenler Yeni Nesil Ev Kredisi (mortgage) kapsamına girecek mi?

Hayır, ticari amaçlı meskenler Yeni Nesil Ev Kredisi kapsamında değildir.

Yeniden finansman(refinansman) da konut finansmanı kredisi tanımına giriyor mu?

Evet, “Kredilerin yeniden finansmanı (refinansman) amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamındadır.” ifadesi 5582 sayılı Konut Finansmanı Kanunu’nda yer almıştır. Böylece tüketicilerin mevcut kredilerini erken ödeyerek kapatmak amacıyla yeni bir kredi kullanmaları mümkün kılınmış olup, kapatılan kredi konut finansmanı kapsamına giren bir kredi ise, yeni açılan kredi de bir konut finansmanı işlemi olarak kabul edilmektedir.

Kanun kapsamında olan kredi türleri hangileridir?

5582 sayılı Konut Finansmanı Kanunu’na göre konut finansmanı, konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, sahip oldukları konutların teminatı altında (Yeni Nesil Destek Kredileri) tüketicilere kredi kullandırılmasıdır. Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamındadır.

Kanun kapsamında kullandırılan kredilerin erken geri ödenmesi halinde Bankalar tarafından Erken Ödeme Ücreti mi tahsil edilecek?

06.03.2007 tarihinden sonra tahsis edilen konut finansmanı kredilerinden yalnızca sabit faizli krediler için, krediyi erken kapama veya kredi taksiti haricinde ara ödeme yapma hallerinde, erken geri ödenen tutar üzerinden en fazla %2 oranında Erken Ödeme Ücreti’nin talep edilmesi söz konusudur. Değişken faizli kredilerin erken geri ödenmesi halindeyse, erken ödeme ücreti tahsil edilmeyecektir.

Yeni Kanun kapsamındaki kredilerin faiz oranı ne olacak?

Kanun’un yürürlüğe girmesiyle beraber, tüketiciler;

Sabit
Değişken
Sabit + Değişken faiz oranları ile konut kredisi kullanabileceklerdir.

Faiz oranlarına baz teşkil edecek endeks TÜFE olarak belirlenmiştir. Değişken faiz oranı ile kullandırılan kredilerde aylık ödeme tutarı, seçilecek endekse paralel olarak değişecek, dolayısıyla tüketicilerin ödedikleri taksitler endeks değişim dönemlerinde (aylık, 3 aylık, 6 aylık, yıllık vs.) azalabileceği gibi artabilecektir.

Şu anda sabit faizli olarak açılan krediler için ileride değişken faize geçme imkanı olacak mı?

Kanunen sabit faizli açılan kredilerin değişken faize, değişken faizli açılan kredilerin sabit faize dönüştürülmesi mümkündür. Sabit faizli kredilerin değişken faizli krediye, değişken faizli kredilerin sabit faizli krediye dönüştürülmesi müşterinin talebi ve Bankamızın bu talebi uygun bulması durumunda söz konusu olabilecektir.

Kanun kapsamında konut alımına yönelik kredi kullanabilmek için %25 peşinat ödenmesi ve krediye konu konutun Yapı Kullanma İzni'ne (İskan İzni) sahip olması mı gerekmektedir?

Kanun bankalara tüketicilerin kredilendirilmesi aşamasında herhangi bir sınırlama getirmemektedir. Kanun’la birlikte, konut kredilerinin fonlanabilmesi için getirilen enstrümanlar arasında, İpotek Teminatlı Menkul Kıymetler ve İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler ön plana çıkmaktadır. Kanun’da, bu enstrüman için teminat oluşturabilecek konut kredilerinin özellikleri belirlenmiş olup, bu tür kredilerin teminatını sadece yapı kullanma iznine sahip konutların oluşturabileceği ve söz konusu kredi tutarlarının konut ekspertiz bedelinin en fazla %75’i kadar olabileceği belirtilmiştir. Dolayısıyla, bu enstrümanı kullanarak fonlama sağlamak isteyen bankaların, tüketicilere kredi sağlarken bu özellikleri dikkate almak zorunda olacağı açıktır. Bu nedenle, sistemin işlerlik kazanmasını beklediğimiz önümüzdeki bir iki yıllık süreçte, bankaların bu özelliklere sahip kredilere ağırlık vermesi beklenmektedir.

İnşaat veya proje halindeki konutlar için bu sistemden yararlanılabilir mi?

Kanunda, tamamlanmamış konutlara kredi sağlanmasını kısıtlayan herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. Bu konuda Bankamızın mevcut kredilendirme usul ve esasları geçerli olmaya devam edecektir. 

06.03.2007 tarihinden önce kullanılmış olan konut kredileri kanun kapsamında mı?

5582 sayılı Kanun öncesinde kullanılan tüm konut kredilerinin kanun kapsamına alınması mümkün olmakla birlikte, bu konudaki seçim tüketicilerin tercihine bırakılmıştır. Buna göre, kanun öncesinde kullanmış oldukları konut kredisinin Konut Finansmanı Kanunu kapsamına alınmamasını tercih eden tüketicilerin, Kanun’un yürürlüğe girmesini takip eden 3 ay içinde krediyi kullanmış oldukları bankaya bu tercihlerini yazılı olarak bildirmişlerdir. Herhangi bir tercih bildirmeyen tüketicilere ait krediler ise geçen 3 aylık süre sonunda (06.06.2007 tarihi itibariyle) otomatik olarak Kanun kapsamında değerlendirilmiştir. 

Kanun öncesinde kullandırılan konut kredilerinin kanun kapsamına alınması bu krediler için herhangi bir avantaj yarattı mı?

Kanun kapsamına girmiş krediler için en önemli avantaj, faiz ödemelerinin BSMV’den muaf tutulmasıdır. Bu şekilde, yeni kanun kapsamına alınan kredilerin faiz yükü %5 oranında azalmıştır. 06.03.2007 tarihinden önce kullandırılmış olup yeni kanun kapsamına giren konut finansmanı kredilerinden, taksitlerin erken ödenmesi veya kredinin erken kapatılması durumunda yeni kanun ile getirilen ve erken ödenen tutarın % 2’si oranında erken ödeme ücreti alınmamaktadır.

Diğer Bankalardan konut kredisi devir alınması işlemleri devam edecek mi, edecekse devralınan krediler yeni kanun kapsamında mı değerlendirilecek?

5582 sayılı Kanun’a göre kredilerin yeniden finansmanı (refinansman) amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamındadır. 06.03.2007 tarihinden sonra diğer bankalardan devralınan konut kredileri yeni kanun kapsamına dahil edilmiştir.