Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2004/2890 E. 2004/3399 K. sayılı ve 3.5.2004 tarihli kararında depremde yıkılıp arsa halini alan, tapu kaydında halen bina olan dava konusu taşınmazda, tapuda işlemlerin tamamlanmaması kat mülkiyetinin devam edeceği anlamına gelmeyeceği, maliklerin arsa payları oranında paylı mülkiyet şeklinde malik olacakları, bu nedenle önalım hakkının kullanılabileceği belirtilmiştir.


Burada dikkat edilmesi gereken husus önalım hakkının paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda söz konusu olmasıdır. Paylı mülkiyet konusu şey bir bütün olarak tek bir mülkiyet hakkının konusu olmakla birlikte birden çok kimse söz konusu mülkiyetin bir payına sahiptir. Paylı mülkiyetin düzenlendiği Medeni Kanunun 688. maddesinde: “Paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla malik” tir demekle bu husus belirtilmiştir.

Kat mülkiyeti kurulmuş taşınmazlarda bir bağımsız bölümün satılması halinde ise önalım hakkı cereyan etmez. Bağımsız bölüm, anataşınmazın ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli ve Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre müstakil mülkiyete konu olan bölümleridir. Bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına, kat mülkiyeti denilmektedir. Kat mülkiyeti kurulurken, bağımsız bölümlerden her birine, o bölümün değeriyle oranlı olarak, paylı mülkiyet esaslarına göre arsa payı tahsis edilir. Bağımsız bir bölüm üzerinde müstakil mülkiyet hakkına sahip olan her kat maliki, aynı zamanda, mecburi olarak, ana taşınmazın üzerinde bulunduğu arsanın da paydaşıdır. Ancak arsa payı bağımsız bölümden ayrı olarak devredilemez. Kat mülkiyetinin başkasına devri halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçer.

Bağımsız bölümün satılması halinde, ona bağlı arsa payı da birlikte geçeceğinden; arsaya paylı mülkiyet hükümlerine göre malik olan diğer paydaşların (kat maliklerinin) bağımsız bölümü satın alan üçüncü kişiye karşı yasal önalım haklarının olması gerekirdi. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu bu durumda diğer paydaşların (kat maliklerinin) önalım hakkının olmadığı hükmünü getirmiştir (KMK m. 8). Bu nedenle bağımsız bölümlerin satılması önalım hakkının konusu olamayacaktır.

Kat mülkiyeti kurulmuş bir bina depremde yıkılırsa kat mülkiyeti de kendiliğinden sona erer ve enkaz üzerinde paylı mülkiyet hükümleri uygulanır. Bu aşamada tapu işlemlerinin yapılmamış olması nedeniyle taşınmazın tapuda hala kat mülkiyetli gözükmesi sonucu etkilemeyecektir. Bu nedenle görünürde bağımsız bölüm satılmış olsa bile aslında bu bağımsız bölümün ilişkili olduğu arsa payı satılmıştır. Paylı mülkiyet hükümlerinin cereyan ettiği arsa payının satımı ise önalım hakkının kullanılmasına imkân verir.